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Redacción
| Augusto Rodríguez López - lunes 11 de febrero, 2019 - 8:23 pm

Utilidad del contrato de compraventa de bien futuro

Conversando con un amigo me cuenta que se está dedicando a comprar terrenos y está construyendo en ella chalets de 100 m2 y lo que le está frenando es que las financieras no le están dando apoyo para financiar este tipo de productos. Le contesto que me parece extraño que las financieras no estén interesados en este tipo de productos, pues no tienen pierde. Algo debe estar andando mal. Los Bancos y financieras están para financiar este tipo de productos, porque pueden hipotecar el terreno desde el comienzo y luego ampliar la hipoteca para lo que se va a construir. Le digo que para eso existe la figura del contrato de compraventa de bien futuro. Paso a explicar la figura jurídica.

El contrato de bien futuro se encuentra regulado en los artículos 1534, 1535 y 1536 del Código Civil. El artículo 1534 señala que en los contratos en las que ambas partes saben que es futuro, el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue efectivamente a existir. Los artículos 1535 y 1536 regula el tema del riesgo ante la no concreción de la existencia del bien. Es decir, regula el supuesto de qué pasa si es que el bien no llega efectivamente a existir cuando el riesgo es asumido por el Comprador.

Sin embargo, pensamos que en este tipo de contratos, no le podemos dar al Comprador la carga de que éste asuma el riesgo de que el bien futuro llegue efectivamente a existir, porque si analizamos en detalle la ejecución del contrato, la construcción del bien está en manos exclusivamente del Vendedor, pues es él quien efectivamente ejecuta la construcción de la casa. La pelota está enteramente en su cancha y debería de asumir el riesgo.

¿Entonces, cómo hacer que estos productos sean atractivos para los Bancos y también para los Compradores y Vendedores? Pienso que la figura debería ser de que en primer lugar, el Vendedor tiene que asegurar la propiedad del bien, que esté debidamente inscrita en Registros Públicos y que cuente con la Licencia de Construcción de la Municipalidad y así ofrecer a las financieras la posibilidad de financiar una parte de la construcción del bien, previa hipoteca de este terreno y de otro bien en caso exista alguna duda en el proyecto. Luego, financiar a los posibles Compradores de los chalets. Se puede establecer un precio si se vende en planos y otro precio si se vende al final cuando el bien efectivamente ya exista.

Las entidades financieras en primer lugar podrán cobrarse el préstamo que hicieron al Vendedor para construir cuando los Compradores hagan efectivo el pago. Tendrá la hipoteca del bien que puede ser más detallada, pues el vendedor luego de construido habrá inscrito la fábrica. El Vendedor ganará cuando efectivamente venda el bien y con ello podrá efectuar el pago de lo financiado y quedarse con su utilidad del proyecto. El Comprador se hará propietario de un bien donde podrá vivir con su familia y pagará el precio en cómodas cuotas pactadas con la entidad financiera. Es decir, es una figura donde todos ganarían y con ello se habrá generado valor para sociedad. Ganar y ganar, esa es la clave.


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